Поручение лучше, чем целевое финансирование
Зачастую приходится сталкиваться с ситуацией, когда одному юридическому лицу (в дальнейшем будем именовать его — Заказчик) бывает удобно строительство здания или сооружения (далее -объект) заказать другому лицу (далее - генподрядчик), перечислив ему соответствующие денежные средства. Генподрядчик непосредственно не выполняет строительных работ, но контролирует их выполнение подрядчиком, осуществляет приемку, введение в эксплуатацию объекта. При этом расчет за выполненные работы осуществляется путем передачи такого объекта в пользование генподрядчику на определенный срок. Вопросу о том, как лучше юридически оформить такие операции и какие это повлечет за собой последствия для налогообложения, и посвящается настоящий материал.
Если юридические аспекты правоотношений сторон соответствуют требованиям действующего законодательства Украины, то ответы на вопросы об отражении отдельных операций сторон, вытекающих из таких правоотношений, в налоговом учете могут быть обоснованными и законными. В противном случае такие ответы будут ошибочны как не имеющие законного основания.
Взаимоотношениям заказчика и генподрядчика целесообразно будет придать юридическую форму возмездного договора поручения на строительство объекта1, по которому доверителем выступает заказчик, а поверенным - генподрядчик2.
Очевидно, суть такого договора поручения3 должна заключаться в следующем:
1) заказчик дает поручение генподрядчику найти подрядчика для строительства объекта, контролировать ход работ, принять у подрядчика объект и ввести его в эксплуатацию;
2) для этих целей на счет генподрядчика, в соответствии с договором поручения, заказчиком были перечислены денежные средства. Такие денежные средства не являются собственностью генподрядчика, а принадлежат заказчику, в соответствии с указаниями которого4 они и расходуются генподрядчиком. Таким образом, можно сделать вывод о том, что такие денежные средства включению в состав валовых доходов (ВД) не подлежат в силу того, что не соответствуют критериям, установленным для ВД п.4.1 ст.4 Закона о налогообложении прибыли, в силу следующего обстоятельства: такие денежные средства не являются «доходом», т.к. не ведут к увеличению активов (уменьшению обязательств) генподрядчика.
Очевидно также и то, что расходование таких денежных средств генподрядчиком не должно включаться в состав его валовых расходов (ВР).
Перечисление таких денежных средств поверенному (генподрядчику) по договору поручения не является также объектом налогообложения в соответствии с п.3.1 ст.З Закона Украины от 03.04.1997 г. № 168/97-ВР «О налоге на добавленную стоимость» (с изменениями и дополнениями, далее — Закон о НДС): операция по получению таких денежных средств не является операцией по «продаже товаров (работ, услуг)».
При этом вопросы обложения НДС хозяйственных операций, осуществляемых при исполнении договора поручения, регулируются специальной законодательной нормой - абзацем третьим п.4.7 ст.4 Закона о НДС, которым предусмотрено, что:
- датой увеличения налогового кредита поверенного (генподрядчика) является дата перечисления средств в пользу продавца товаров (работ, услуг), приобретаемых от имени и за счет доверителя (заказчика). Таким образом, можно сделать вывод о том, что НДС по выполненным подрядчиком работам по строительству объекта должен быть включен в налоговый кредит;
- датой увеличения налоговых обязательств поверенного (на ту же сумму, на которую ранее был увеличен налоговый кредит в связи с исполнением поручения) является дата передачи таких товаров (объекта) доверителю;
3) в соответствии с договором поручения вознаграждение поверенного (генподрядчика) было определено в виде передачи ему прав использовать построенный и введенный в эксплуатацию объект по целевому назначению.
Очевидно, что поступающие от такого использования поверенному (генподрядчику) денежные средства:
- включаются в состав ВД как «доходы от продажи товаров (работ, услуг)» (пп.4.1.1 п.4.1 ст.4 Закона о налогообложении прибыли);
- из них выделяется НДС и относится на увеличение налоговых обязательств поверенного, т.к. операции по предоставлению услуг, в оплату за которые были получены такие денежные средства, являются объектом обложения НДС в соответствии с пп.3.1.1 п.3.1 ст.З Закона о НДС. Отражение указанных операций в бухгалтерском и налоговом учете у поверенного (генподрядчика) представлено в табл.1.
Таблица 1
N
п/п |
Содержание операции |
Корреспонденция
счетов |
Сумма*,
грн |
Налоговый учет |
|
дебет |
кредит |
ВД |
ВР |
1. |
Поступление денежных средств от доверителя |
311 |
685 |
120 |
|
|
2. |
Перечисление денежных средств подрядчику за строительные и прочие работы по изготовлению объекта |
371 |
311 |
120 |
|
|
3. |
Отражение налогового кредита по НДС |
641 |
644 |
20 |
|
|
4. |
Передача объекта поверенному |
025** |
631 |
100 |
|
|
5. |
Списание суммы налогового кредита по НДС |
644 |
631 |
20 |
|
|
6. |
Зачет задолженности |
631 |
371 |
120 |
|
|
7. |
Поступление денежных средств в оплату за эксплуатацию объекта |
311 |
681 |
12 |
10 |
|
8. |
Отражение налоговых обязательств по НДС |
643 |
641 |
2 |
|
|
9. |
Оказание услуг |
36 |
703 |
12 |
|
|
10. |
Списание суммы налоговых обязательств по НДС |
703 |
643 |
2 |
|
|
11. |
Списание себестоимости оказанных услуг |
903 |
23 |
5 |
|
|
12. |
Зачет задолженности |
681 |
36 |
12 |
|
|
13. |
Передача объекта доверителю |
685 |
025 |
100 |
|
|
14. |
Отражение налоговых обязательств по НДС |
685 |
641 |
20 |
|
|
. * Цифры взяты условно
** Расходы на капитальное строительство Объекта накапливаются на сч. 151 лица, которое является собственником такого объекта, т. е. у доверителя. Одновременно увеличивается сч. 025 поверенного согласно Инструкции о применении Плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций, утвержденной приказом Минфина Украины от 30. 11 1999 г. Л/ 291, т. к объект находится в пользовании поверенного.
Введение объекта в эксплуатацию отражается в бухгалтерском учете у доверителя корреспонденцией: дебет сч. 10 - кредит сч. 151.
Как в бухгалтерском учете, так и для целей налогообложения, амортизация на объект начисляется у доверителя.
Вопросы продажи офиса, права на который получены в соответствии с договором на Долевое участие в строительстве
Как правило, права собственности на офисные помещения (далее - офис) в новом здании их владелец (далее - владелец) приобретает на основании договора о долевом участии в строительстве. Вопросы получения таких помещений в собственность, продажи части таких помещений до ввода в эксплуатацию третьему лицу и рассмотрим в настоящем разделе.
Юридический аспект вопроса
Договор о долевом участии в строительстве дома под офис, на основании которого владелец приобретает права на офис, по своей юридической сути является договором подряда. Юридический смысл договора в данном случае не зависит от его наименования, которое может звучать как «Договор о долевом участии в строительстве дома». Такой вывод сделан на основании гл.28 «Подряд» ГК УССР, описываемые в которой правоотношения в полной мере соответствуют вышеуказанным.
Налоговый аспект вопроса
Относительно правомерности увеличения налогового кредита по НДС следует отметить, что увеличение налогового кредита на сумму НДС, уплаченную подрядчику, следует производить в тех отчетных периодах, в течение которых производились работы. Подтверждением данной точки зрения являются следующие положения Закона о НДС:
- в соответствии с пп.3.1.1 п.3.1 ст.З «продажа товаров (работ, услуг) на таможенной территории Украины» является объектом обложения НДС. Нормы данного подпункта распространяются, в том числе, и на работы, выполняемые по договору подряда;
- в соответствии с абзацем вторым пп. 7.4.1 п. 7.4 ст.7 : «Суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные (начисленные) плательщиком налога в отчетном периоде в связи с приобретением (сооружением) основных фондов, подлежащих амортизации, включаются в состав налогового кредита такого отчетного периода, независимо от сроков введения в эксплуатацию основных фондов ...».
- однако следует помнить, что, в соответствии с пп.7.4.5 п. 7.4 ст. 7 Закона о НДС «Неразрешается включение в налоговый кредит каких-либо расходов по уплате налога, не подтвержденных налоговыми накладными ...». Таким образом, подрядчиком должны быть представлены налоговые накладные, в случае отказа подрядчика владелец имеет право обратиться с соответствующим заявлением в налоговую инспекцию на основании абзаца второго пп.7.2.6 п.7.2 ст.7 Закона о НДС. Своевременная подача заявления является основанием для увеличения налогового кредита. В том случае, если при продаже офиса выручка от его реализации, за вычетом НДС, оказалась меньше, чем его балансовая стоимость, то отражение данных операций в налоговом учете следует осуществлять в соответствии с п.8.4 ст.8 Закона о налогообложении прибыли, в соответствии с абзацем первым пп.8.2.2 п.8.2 ст.8 которого, офис включается в группу I основных фондов. А в соответствии с пп.8.4.4 п.8.4 ст.8 Закона о налогообложении прибыли: «Б случае вывода из эксплуатации отдельных объектов основных фондов группы І в связи с их продажей балансовая стоимость группы I уменьшается на сумму балансовой стоимости такого объекта. <...> Сумма превышения балансовой стоимости над выручкой от такой продажи включается в валовые расходы плательщика налога*. Следует помнить о том, что для целей налогового учета балансовая стоимость основных фондов определяется не так, как в бухгалтерском учете, а по соответствующей формуле (пп.8.3.2 п.8.3 ст.8 Закона о налогообложении прибыли). Таким образом, в данном случае отрицательную разницу между выручкой от реализации и балансовой стоимостью следует отнести на ВР.
Следует отметить, что порядок определения балансовой стоимости части объекта основных фондов, при выделении ее из такого объекта основных фондов в отдельный объект для продажи, Законом о налогообложении прибыли, а равно стандартами бухгалтерского учета не установлен. Предусмотрено лишь (п.35 П(С)БУ 7 «Основные средства», утвержденного приказом Минфина Украины от 27.04.2000 г. № 92), что такие действия являются правомерными. Следовательно, владелец имеет право оценивать выделяемую часть объекта основных фондов самостоятельно или на основании оценки независимого эксперта.
Бухгалтерский аспект вопроса
Отражение в бухгалтерском учете указанных операций (табл.2) будет осуществляться с учетом следующих обстоятельств:
- амортизация на офисные помещения не начислялась, а значит, уменьшение первоначальной стоимости объекта на сумму износа при его продаже осуществляться не будет;
- офис в эксплуатацию не был введен, а значит, такие помещения учитываются на сч.15 «Капитальные инвестиции».
Таблица 2
N
п/п |
Содержание операции |
Корреспонденция счетов |
Сумма*,грн |
дебет |
кредит |
1. |
Перечисление денежных средств подрядчику за выполнение работ (в т.ч. НДС) |
371 |
311 |
1 200 UOO |
2. |
Отражение налогового кредита по НДС |
641 |
644 |
200 000 |
3. |
Принятие заказчиком выполненных работ, подписание акта |
151 |
631 |
1 000 000 |
4. |
Зачет предоплаты |
631 |
371 |
1 200 000 |
5. |
Списание суммы НДС |
644 |
631 |
200 000 |
6. |
Дополнительное перечисление денежных средств подрядчику за выполнение работ (в т ч. НДС1 |
371 |
311 |
650 000 |
7. |
Отражение налогового кредита по НДС |
641 |
644 |
108 333 |
8. |
Принятие улучшений объекта, подписание акта выполненных работ |
151 |
631 |
541 777 |
9. |
Зачет предоплаты |
631 |
371 |
650 000 |
10. |
Списание суммы НДС |
644 |
631 |
108 333 |
11. |
Поступление предоплаты от покупателя за нежилое помещение (в т.ч. НДС) |
311 |
681 |
480 000 |
12. |
Отражение налоговых обязательств по НДС |
643 |
641 |
80 000 |
13. |
Передача покупателю прав на владение помещением |
361 |
742 |
480 000 |
14. |
Списание налоговых обязательств по НДС |
742 |
643 |
80 000 |
15. |
Зачет задолженности |
681 |
361 |
480 000 |
16. |
Списание себестоимости реализованных необоротных активов.** Отражение финансовых результатов |
972
793 |
151 972 |
410 000 |
17. |
Списание доходов на финансовые результаты |
742 |
793 |
400 000 |
*Суммы взяты условно
** Отражение данной хозяйственной операции с помощью такой корреспонденции допускается
Инструкцией о применении плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Приказом Минфина от 30. 11. 1999 г. N 291
*** Выделенная часть объекта основных фондов оценена в 410 000 грн |
